QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI ĐÚNG PHÁP LUẬT BÀI 24

Để thực hiện một cuộc mua bán đất đai hợp pháp thì việc đầu tiên thường là cuộc hẹn gặp giữa bên mua và bên bán để khảo sát vị trí mảnh đất và tài sản gắn liền trên đất. Nếu bên mua đồng ý mua thì sẽ bước tiếp tới việc thương lượng đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc.

Sau khi đạt được tất cả các thỏa thuận, giữa bên mua và bên bán sẽ tiến hành đặt cọc. Trên giấy đặt cọc cần thể hiện đầy đủ, chính xác về thông tin cá nhân, số tiền đặt cọc, thời gian thanh toán số tiền còn lại; địa điểm, thời gian diễn ra việc ký hợp đồng tại phòng công chứng nào… Tất cả phải được thể hiện trên giấy cọc, được bên mua và bên bán kiểm tra cẩn thận trước khi quyết định ký tên.

Theo quy định của luật đất đai năm 2003 và được thay thế bởi Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể theo điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Căn cứ vào quy định trên thì mọi người có thể thấy việc ký hợp đồng phải được xác lập tại phòng công chứng ( phòng công chứng công hay tư đều được) thì giao dịch mới được đảm bảo về mặt pháp lý.. Tất cả các loại hình xác lập hợp đồng khác sẽ không được đảm bảo về mặt pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau cho bên bán hoặc bên mua tùy trường hợp.

Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai bao gồm 2 bước:

Bước 1: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất) tại văn phòng công chứng.

Bước này gồm những lưu ý sau:

• Bên mua và bên bán thống nhất thỏa thuận về: Giá nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế, điều khoản thanh toán tiền… sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng(công hoặc tư đều được) để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất;
• Bên Bán và Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:

1. – Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng);
2. – Sổ hộ khẩu (Bản gốc);
3. – Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân. Nếu đã ly hôn thì phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật.

Khi quá trình công chứng bắt đầu, công chứng viên sẽ thẩm tra, đối chiếu các giấy tờ từng cá nhân. Sau đó sẽ hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng. Hợp đồng công chứng sẽ được lập thành 05 bản ( Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản, văn phòng công chứng lưu một bản và Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thế và văn phòng đăng ký nhà và đất)

Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch.

Trong vòng 15 ngày, sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán các bên cần tiến hành làm thủ tục đặt đăng ký trước bạ sang tên. Căn cứ vào thỏa thuận của hợp đồng công chứng, bên nào thực hiện thủ tục sang tên nhà và đất thì bên đó có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tuc này tại văn phòng đăng ký nhà và đất

• Thông thường các bên sẽ sử dụng 02 bản hợp đồng cồng chứng và các giấy tờ cá nhân (bản sao y/chứng thực) để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên nhà và đất theo hướng dẫn của bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất.
• Sau khi hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Theo thông lệ sau 7-10 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.
• Sau khi nộp thuế tại kho bạc nhà nước (Hoặc ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc), thì sau 15 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sẽ đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.

Phương thức thanh toán tiền giữa bên bán về bên mua để đảm bảo tính pháp lý:

Phương thức thanh toán là bước cuối cùng nhưng hết sức quan trọng. Thông thường, nếu xét về mặt pháp lý đối với một giao dịch nhà và đất thì việc thanh toán sẽ diễn ra như sau: tại phòng công chứng bên mua có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền nhà và đất cho bên bán sau khi bên  bán ký và hợp đồng mua bán công chứng nhà và đất. Đồng thời, bên bán có trách nhiệm bàn giao toàn bộ giấy tờ sổ đỏ/sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất).

Tuy nhiên, trong thực tế phương thức thanh toán là việc thỏa thuận, đàm phán giữa đôi bên. Bên mua sẽ giữ lại một khoản tiền từ 50 đến 100 triệu để bên bán có trách nhiệm cho đến khi bên mua nhận được sổ. Số tiền còn lại sẽ được bên bán thannh toán hết cho bên mua và lúc nhận được sổ đỏ/sổ hồng

 Tại sao bên mua cần giữ lại một khoản tiền đảm bảo ngay cả khi bên bán đã ký giấy tờ mua bán ?

Tại vì 3 lý do sau:

•  Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất, tài sản trên đất của mình;
•  Bên mua lo ngại sảy ra tranh chấp với bên thứ ba hoặc phần đất bị nằm trong quy hoạch;
•  Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm đến cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;

Bên mua lo lắng những vấn đề mày là hoàn toàn có cơ sở, nhất là ở nước ta. Bởi  vậy chúng tôi thường tư vấn cho khách hàng như sau:

• Bên bán sẽ giữ toàn bộ giấy tờ công chứng: hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân của bên mua sau khi ký hợp đồng công chứng. Hai bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng gần nhất, Bên mua sẽ chuyển khoản số tiền đã thỏa thuận cho bên bán. Bên bán xác nhận thông tin đã nhận được số tiền thông qua tài khoản cá nhân của mình thì sẽ giao lại hợp đồng mua bán và giấy tờ cá nhân để bên mua thực hiện thủ tục sang tên.
• Việc các bên thỏa thuận giữ lại một phần tiền đến khi nhận được sổ đỏ thì là thỏa thuận cá nhân nhưng số tiền thông lệ sẽ không quá lớn để tránh gây thiệt hại cho bên bán.
• Trong hợp đồng công chứng nên thỏa thuận bên mua đi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên và thay mặt bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân. Thỏa thuận này trên thực tế sẽ phù hợp hơn việc bên bán đi thực hiện thủ tục và nộp thuế theo quy định.

 Việc thỏa thuận thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh được nhiều rủi ro pháp lý như:

•  Thỏa thuận chênh lệch về giá thể hiện trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp, thì có thể xin trích lục tài khoản để đảm bảo xác định đúng giá mua bán thực tế mảnh đất;
•  Tiết kiệm được thời gian đếm tiền/tránh nhận phải tiền giả…

Phương án thanh toán trên đã được đúc kết từ rất nhiều các cuộc giao dịch của khách hàng, đảm bảo quyền lợi của đôi bên.

Cảm ơn các bạn đã theo dõi bài viết, hy vọng bài viết sẽ giúp ích phần nào cho các bạn trong việc thực hiện đúng quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai đúng pháp luật. Chúc các bạn thành công!

 Bất Đông Sản Vùng Ven:
• Địa chỉ:  C18 đường số 15, KDC  HimLam, ấp 4B, Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh
• Điện thoại : 0938552878 – 0981823289
• E-mail : bdsvungven@gmail.com
• Fanpage:https://www.facebook.com/batdongsanvungvensaigon/
• Website :https://batdongsanvungven.com