CHUẨN BỊ GÌ CHO CƠN SỐT ĐẤT NỀN QUẬN 9 CUỐI NĂM – BÀI 71

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ của nó, cơn sốt đất nền quận 9 đã qua. Thị trường trở nên trầm lắng, nhưng hiện tượng này có kéo dài cho đến hết năm hay không?  Thông thường, cuối năm, bất động sản sẽ có những đợt tăng giá mạnh; nếu vậy, nhà đầu tư cần chuẩn bị gì cho cơn sốt đất nền quận 9 cuối năm nay?

Sang tháng 5/ 2018, đất nền quận 9 kết thúc đợt tăng giá nhanh và mạnh từ kéo dài trong 2 tháng từ tháng 3 -> 4/ 2018. Từ tháng 5, đất nền quận 9 rơi vào tình trạng đìu hiu. Những hiện tượng nhà nhà môi giới, người người môi giới cũng tự nhiên biến mất.

Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì cho cơn sốt đất nền quận 9 cuối năm 2018

Lúc này nhiều nhà đầu tư nhỏ lẽ cầm tiền không biết làm gì. Phần lớn trong số đó đợi đợt bán tháo của những người sử dụng đòn bẩy quá mức hay ” săn hàng ngộp”. Lượng hàng hàng mới hầu như không có, môi giới nghiệp dư quay lại nghề cũ. Những bạn chuyên nghiệp hơn thì đầu quân cho các công ty bất động sản  hoạt động trên nền tảng công nghệ để có nhiều hàng hơn.

Những bạn môi giới kiên trì bám trụ với đất nền quận 9 thì thu nhập trở nên ít ỏi, vì sau khi thị trường tăng quá nhanh khách đầu tư và đầu cơ nhanh chóng chốt lãi. Bên cạnh đó, đa số các bạn môi giới vì biết được giá gốc của sản phẩm nên  không tin vào mức giá mới của các sản phẩm mình đang bán, dẫn đến không chốt được giao dịch. Tình trạng này kéo dài suốt 3 tháng. Khác với mọi năm tháng cô hồn năm nay (2018) rất khác!

Tổng quan về thị trường đất nền

So với năm 2007, giới đầu tư thứ cấp (nhỏ lẻ) đã không ngoan hơn, ít sử dụng đòn bẩy trong giao dịch. Các nhà đầu tư lựa chọn các khu vực “đất đã ấm hơi người” để xuống tiền. Vì thế hiện tượng bán đã không diễn ra trong năm  nay. Chỉ có một vài nhà đầu tư nhỏ vì lướt cọc không kịp xoay tiền nên mới bán ra bằng hoặc dưới gia vốn một ít, những cơ hội này không nhiều và thường được khớp lệnh trong tích tắc.

Nhìn lại thị trường bất động sản trong thời gian qua, đâu phải chỉ có mỗi quận 9 tăng giá. Đất trong thành phố và vùng ven cũng sốt không kém. Đất ở trong trung tâm thành phố càng trở nên khang hiếm. Không cần phải nói đến các quận trung tâm, các quận như Tân Bình, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh…việc tìm một căn nhà diện tích 30  -> 40 m2 đã rất khó khăn.

Có thể nói, 3 năm vừa qua là thời kỳ vàng son của đất nền. Riêng năm 2017 – 2018 là thời điểm sốt đất trên cả nước. So sánh với một số nơi thì việc tăng giá đất ở quận 9 không là gì. Các nơi như Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn đất phân lô lẻ tang 5 – 7 lần so trong 1 năm. Nha trang thì tăng nhẹ nhàng hơn từ 3 -> 5 lần.

Ở các nơi gần Thành Phố Hồ Chí Minh, Lagi Bình Thuận, Phú Mỹ (Tân Thành) Bà Rịa Vũng Tàu, đất nông nghiệp cũng đã tăng 3 lần trong những tháng đầu năm. Nhiều nhà đầu tư đã chốt lãi ở các nơi, quay về thành phố, nơi mà nhu cầu ở thực cao, tìm nơi trú ẩn sau một thời gian ” đánh bắt xa bờ”.

Đất nền quận 9 vẫn là nơi đáng để đầu tư 

Hiện nay (09/2018), sau 4 tháng, có thể khẳng định thị trường đất nền quận 9 và Thành Phố Hồ Chí Minh đã thiết lập mặt bằng giá mới, người mua và người bán đã bắt đầu quen và chấp nhận với việc giá đất lên cao.

Thử so sánh đất nền quận 9 và các quận huyện khác, nếu xét về sự tương đồng về tiện ích, hạ tầng, vị trí, tiềm năng phát triển phát triển thì Quận 9 vẫn rẻ hơn các nơi khác. Quận 9 vẫn là điểm đến an toàn cho các nhà đầu tư.

Đó là chưa kể đến “định hướng phát triển của nhà nước”, trong 10 năm tới tầm nhìn bất động sản vẫn hướng về khu đông. Khi mà giá đất ở các nơi đều tăng, mà nhu cầu người ở thực nơi  nào cao hơn thì tuy giá đất đã tăng cao nhưng vẫn rẻ hơn những nơi khác.  Và dần dần mức giá này sẽ trở thành mức giá hợp lý, được mợi người chấp nhận. Thế nên mặt dù nhiều người bảo giá đất quận 9 ảo quá nhưng ” ảo thì có ảo, mà mua thì cứ mua”.

Hiện tượng lạ đã xuất hiện ở tháng cô hồn năm nay

Quay trở lại với chuyện lạ tháng cô hồn năm nay. Thông thường các giao dịch mua bán bất động sản sẽ hạn chế trong thời gian này bởi quan niệm xưa. Có chăng là các nhà đâu cơ mua vào những sản phẩm giá rẻ hơn thị trường  để chờ cuối năm ra hàng.

Tuy nhiên như đã nói ở trên, năm nay lượng giao dịch đất nền tại Quận 9 tăng nhanh liên tục, bắt đầu từ đầu tháng 7 âm lịch. Người bán chỉ cần rao rẻ hơn 5% so với giá thị trường là giao dịch được khớp lệnh chỉ trong vài ba ngày. Giá không tăng mạnh nhưng giao dịch rất nhanh. Đây có thể được xem dấu hiệu của nhà đầu tư gom hàng chuẩn bị cho cơn sốt đất nền Quận 9 cuối năm nay.

Có đòn bẩy nào cho trận đánh sắp tới ?

Tháng 7/ 2018 Tập Đoàn Vingroup bắt đầu chuyển quân khởi công dự án Vincity. Sau gần 2 năm chờ đợi, đặt biệt Vingroup “cấm mọi hình thức PR dự án trước khi có thông tin chính thức”, các nhà đầu tư vẫn nhìn Vincity với cặp mắt ngờ vực, liệu có như lần trước thời điểm khởi công bị trì hoãn gần cả năm?

Ngay cả khi các công việc san lấp mặt bằng đã diễn ra,  việc mua hay bán đất nền Quận 9 gần Vincity vẫn ở thế giằng co. Nhưng càng về sau, phần thắng dần chuyển sang những người có đất. Đỉnh điểm của sự vệc là ngày hội tuyển quân ” Vincity – một bước chạm ước mơ” được tổ chức tại sân vận động quân khu 7. Lúc này, bất kỳ ai muốn đầu tư vào đất nền quận 9 đều hỏi về đất nền gần  Vincity.

Sốt đất nền cục bộ đang diễn ra tại một số khu vực ở quận 9

Các khu vực Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ, Phước Thiện Long Bình là các tuyến đường quanh Vincity đã nhanh chóng tăng giá. Dọc hai trục đường này lượng hàng rất khan hiếm, một phần vì quỹ đất ít, một phần vì người có đất vẫn kiên nhẫn chờ đợi một mức giá cao hơn, nên hiện tượng sốt cục bộ đã xảy ra.

Đất dự án một xẹt Nguyễ Xiển chưa đầy một tháng đã được đẩy từ 31 – 32 triệu/m2 lên 35/36/m2. Trên thông tin các group các sale khu vực này liên tục xuất hiện các thông bán ” Đã bán”, “Ngừng bán”, ” Cần tìm hàng”, ” Có đất cọc ngay”.

Từ những nơi xa xôi nhất của Quận 9, chỉ một đường độc đạo đi vào, nhìn trên bảng đồ vệ tinh chỉ một màu xanh rộng khắp, Long Phước với đang nổi lên trở thành đảo ngọc bởi cầu Long Đại đang dần hoàn thiện, và vị trí lại giáp Vincity, giá liên tục tăng, mua bán tấp nập, có hiện tượng ôm hàng bất chấp.

Trước tình hình này, nhiều bạn môi giới ở xa, không theo dõi thị trường, và ngay cả các bạn môi giới có tư tưởng nghỉ ngơi qua tháng cô hồn đã bị bỏ lại do bất ngờ với tốc độ giao dịch và tăng giá của thị trường.

Là một người đang cầm tiền, quan tâm đến đất nền Quận 9, cảm giác vẫn còn đứng ngoài lúc này thật là khó chịu, chúng ta cần làm gì ?

Thứ nhất, cần khẳng định mặt bằng giá mới đã được chấp nhận

Người có nhu cầu thật, tức là mua ở sau khi khảo sát nhiều nơi vẫn liên tục tìm về Quận 9, cần bỏ đi định kiến ” Đất Quận 9 ảo quá!”. Có như vậy mới có thể tìm được nơi phù hợp.

Thứ hai, hiện Quận 9 có cỗ máy bơm khổng lồ

Hiện tại Quận 9 đã xuất hiện một cỗ máy bơm không lồ, bơm giá đất khu vực này lên từng ngày, máy bơm hiệu VINGROUP, tên máy là VINCITY. Nên mặt bằng giá sẽ có những biến động mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Thứ ba, xác định cho mình chiến lược và khu vực đầu tư/ đầu cơ hợp lý:

Nếu là đầu cơ, chấp nhận mạo hiểm thì bám lấy Vincity mà chiến.

Đây là khu vực có động lực tăng giá nhất và hiện tại đang giao dịch rất sôi động. “Đã bán” là câu bạn sẽ nghe nếu chần chừ, nhưng phải cảnh báo hiện tượng này đã bắt đầu xảy ra từ đầu tháng.

Nếu là đầu tư, luôn nhớ câu này “thành công của một dự án phụ thuộc và tính thanh khoản và tỉ lệ lấp đầy”.

Nếu đầu tư: Mua đất dự án phân lô bán nền, chọn những dự án xen cài trong khu dân cư hiện hữ, diện tích nhỏ, vừa túi tiền. Xung quanh vị trí đó với bán kính 5-7 km có hạ tầng và khu thương mại dịch vụ đang dần hình thành thì tiềm năng tăng giá sẽ càng cao. Đây là những sản phẩm có tính thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực. Một khi thị trường bùng phát cơn sốt theo “nguyên lý vết dầu loan” trước sau gì lửa cũng lan đến.

Nếu là ở: tầm tiền không nhiều (2-3 tỷ) có thể chọn theo cách trên để an cư với giá tốt, nhanh tay trước khi phải mua lại hàng của giới đầu cơ. Tài chính tốt hơn (4-5 tỷ) nên chọn Compound hoặc các dự án quy hoạch 1/500. Có một nghịch lý là nếu dựa trên giá cấu thành sản phẩm thì đơn giá của các khu vực Compound đang rẻ hơn khá nhiều so với đất nền phân lô hộ lẻ xây dựng tự do, trong khi lượng hàng này hiếm hơn và có nhiều giá trị cộng thêm hơn.

Chúc mọi người có được nhiều thành công hơn nữa trong những tháng cuối năm!

Nguyễn Thế Vinh Bất Động Sản

Liên hệ Bất Động Sản Vùng Ven: