THỦ TỤC PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẤT NỀN BAO GỒM NHỮNG GÌ ? Bài 32

Đất nền đang là kênh đầu tư thu hút giới đầu tư nhiều nhất. Trong đó đất nền dự án cũng không ngoại lệ. Thế nhưng, đầu tư vào một dự án đất nền, nhà đầu tư cần tìm hiểu nhiều thông tin liên quan đến dự án đất nền đó trước khi quyết định xuống tiền đầu tư. Một trong những vấn đề quan trọng cần tìm hiểu đó là pháp lý của một dự án đất nền. Vậy thủ tục pháp lý của một dự án đất nền bao gồm những gì? Hôm nay, Bất Động Sản Vùng Ven sẽ chia sẻ đến mọi người một dự án đất nền cần có những thủ tục pháp lý gì và một số lưu ý khi đầu tư vào đất nền dự án.

Thủ tục pháp lý của một dự án nói dễ thì không dễ, nói khó cũng không khó. Bài viết sẽ chia sẽ những vấn đề chung nhất, cơ bản nhất của một dự án đất nền, tùy vào trường hợp cụ thể nhà đầu tư hãy áp dụng một cách linh hoạt.

1/ Thủ tục pháp lý của một dự án đất nền bao gồm:

Căn cứ vào luật đất đai năm 2013 điều 194 và điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục pháp lý của một dự án đất nền bao gồm các yếu tố cơ bản sau:

• Khi mua đất nền từ chủ đầu tư cần chú ý : Chủ đầu tư sau khi hoàn thành xong cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính đối với khu đất, lúc này chủ đầu tư cần xin giấy phép từ UBND cấp tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi có quyết định chấp thuận về việc phân lô bán nền thì chủ đầu tư mới được tiến hành mở bán. Đây là quyết định quan trọng của một dự án phân lô bán nền mà người mua cần lưu ý kỹ trước khi mua.

• Đới với hợp đồng, thông thường trên thị trường hiện nay các chủ đầu tư thường sử dụng các dạng hợp đồng như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác hay hợp đồng hứa chuyển nhượng. Đối với các hợp đồng dạng này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo tiến độ. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm hoàn thiện cơ sở hạ tầng và hoàn thành thủ tục sang tên bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất cho người mua. Tuy nhiên đối với các dạng hợp đồng này, chủ đầu tư thường soạn thảo các điều khoản có lợi về mình. Bởi vậy, khi ký hợp đồng mua bán người mua cần đọc kỹ các bản hợp đồng, cân nhắc kỹ các điều khoản trước khi ký.

Có 2 loại hợp đồng chính khi đầu tư vào đất nền dự án:

• Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trường hợp này áp dụng khi chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục về pháp lý, thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng này cần tiến hành theo quy trình mua bán đất đã có sổ đỏ tại phòng công chứng.
• Hợp đồng đồng góp vốn hay hợp đồng đặt cọc…:  Đây là hợp đồng giữa chủ đầu tư và  người mua, không qua công  chứng.

Đối với 2 loại hợp đồng thì hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng, có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi cả 2 bên đều có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm pháp luật.

2/ Một số lưu ý về vấn đề pháp lý khi đầu tư khi đầu tư vào đất nền dự án

Vấn đề về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án thì cơ bản là như vậy. Đối với hợp đồng góp vốn… khi đầu tư người mua cần chú ý xem xét thêm các yếu tố sau đây:

• Tìm hiểu về năng lực, uy tín của chủ đầu tư:  chủ đầu tư có năng lực tốt, đã có uy tín  sẽ được ưu tiên hơn.
• Tìm hiểu về cơ sở hạ tầng của dự án: một dự án khi được triển khai về cơ bản thì cơ sở hạ tầng phải được hoàn thiện ( trên thực tế thì điều này rất hiếm, chủ đầu tư thường huy động vốn trong hoặc trước khi có hạ tầng).

• Khi hoạt động ký kết hợp đồng thông qua sàn phân phối, người mua cần xem giấy ủy quyền phân phối được ký kết giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch đó.
• Một dự án đất nền phải có quyết định chấp thuận quy hoạch chi tiết 1/500 và quyết định bàn giao đất của chính quyền địa phương.
• Tuy rằng có quyết định 1/500 nhưng việc thay đổi quy hoạch dự án là điều không hiếm nên khi giao dịch cần thương lượng rõ vấn đề này với chủ đầu tư và phải được thể hiện rõ bằng văn bản.
• Khi ký kết hợp đồng cần chú ý thông tin của 2 bên, vấn đề về giá bán, tiến độ thanh toán, mức phạt khi chủ đầu tư chậm tiến độ, người mua thanh toán trễ, trong trường hợp thay đổi quy hoạch…
• Tuyệt đối không được mua đất chung sổ. Thủ tục tách sổ rất rườm rà phức tạp đối với những người không chuyên. Chưa kể, việc diện tích tối thiểu của một thửa đất không đạt tiêu chuẩn quy định của địa phương đó thì người mua sẽ không thể tách được sổ. Ngoài ra việc tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Việc giải quyết các tranh chấp này mất rất nhiều thời gian.

Các dự án đất nền luôn là kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nhưng người mua khi tham gia vào thị trường bất động sản hãy bỏ thời gian tìm hiểu thị trường, pháp lý, tính thanh khoản của thị trường… trước khi quyết định đầu tư. Tránh trường hợp đầu tư theo đám đông, bởi số đông chưa chắc đã có nhận định đúng. Chúc mọi người có những quyết định đầu tư đúng đắn.

Bất Đông Sản Vùng Ven:
• Địa chỉ:  C18 đường số 15, KDC  HimLam, ấp 4B, Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh
• Điện thoại : 0938552878 – 0981823289
• E-mail : bdsvungven@gmail.com
• Fanpage:https://www.facebook.com/batdongsanvungvensaigon
• Website :https://batdongsanvungven.com