CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN- BÀI 40

Để đầu tư bất động sản thì nhà đầu tư phải hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản. Đầu tư bất động sản không chỉ dựa trên yếu tố cung cầu của thị trường. Đồng ý rằng khu cầu cao hơn cung thì giá bất động sản bị đẩy lên cao và ngược lại. Tuy nhiên, để một bất động sản sinh lời tốt nhà đầu tư còn phải quan tâm nhiều yếu tố khác nữa. Ví như: yếu tố tự nhiên, yếu tố chính trị, kinh tế… Sau đây Bất Động Sản Vùng Ven sẽ lần lượt đề cập đến tất cả các yếu tố mà chúng tôi cho là ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản mà nhà đầu tư không thể bỏ qua

I/ Yếu tố tự nhiên

1/ Vị trí của một bất động sản: có 2 loại là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối

• Vị trí tuyệt đối: có thể hiểu là những vị trí đẹp ở khu vực trung tâm, đặt biệt là những vị trí ngay ngả 3, ngã 4 hay các trục đường quan trọng có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại ở vùng ven.
• Vị trí tương đối: là những bất động sản  cũng có vị trí đẹp nhưng lại nằm vùng ven của các khu đô thị nên giá trị bất động sản sẽ không có giá trị cao bằng những bất động sản tương tự nhưng thuộc trung tâm của đô thị, trung tâm của thành phố.

Cả 2 loại vị trí này đều có tác dụng xác lập giá trị của bất động sản. Chính vì vậy việc xác định ưu thế vị trí trong bất động sản là rất quan trọng, nhất là định giá các lô đất.

2/ Hình dạng, kích thước, diện tích của miếng đất hay lô đất : sẽ có vai trò quan trọng khi nó thỏa mãn được nhu cầu nào đó của đa số dân cư trong vùng.

3/ Địa hình tại nơi bất động sản tọa lạc: địa hình cao hay thấp hơn những nơi xung quanh đều có tác động đến gias trị bất động sản. Thông thường những nơi có địa hình thấp, hay ngập nước, triều cường…, thì giá trị bất động sản sẽ thấp hơn những nơi khác. Ngược lạ những vị trí bất động sản tọa lạc có địa hình cao ráo sẽ có giá trị cao hơn.

4/ Kiến trúc: yếu tố này có tác động đối với Nhà ở hoặc các công trình khác. Hai bất động sản được xây dụng với chi phí như nhau, cái nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn thì cái đó có giá trị cao hơn.

5/ Yếu tố trên mặt đất và dưới mặt đất: các tính chất vật lý của đất, thổ nhưỡng, độ màu mỡ của đất …Yếu tố này phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Vd: Độ màu mỡ của đất sẽ ảnh hưởng đến các bất động sản có mục đích phục vụ nông nghiệp, không có tác dụng trong mục đích xây dựng.

6/ Tình trạng môi trường: điều này rất quan trọng. Môi trường xung quanh trong lành hay ô nhiễm,  yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Các bất động sản nằm gần khu vực tập kết rác thải sinh hoạt, luôn trong tình trạng có mùi hôi thối, và rất ồn ào do âm thanh của các chuyển xe tập kết và trung chuyển rác…Các bất động sản này sẽ có giá trị thấp hơn giá thị trường rất nhiều.

Ngoài ra còn các yếu tố về tự nhiên như thiên tai, lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khu vực đó.

II/ Các yếu tố về kinh tế

1. Khả năng tạo ra thu nhập của bất động sản: một bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền hàng tháng càng cao thì giá trị chuyển nhượng của bát động sản đó càng cao và ngược lại.
2. Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: các hệ thống điện nước, vệ sinh, nội thất …có giá trị càng cao thì bất động sản có giá trị càng cao.
3. Các yếu tố liên quan đến thị trường:

• Nhu cầu của bất động sản trên thị trường
• Tính hữu dụng của bất động sản

III/ Các yếu tố liên quan đến chính trị và pháp lý

1. Yếu tố pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất, tình trạng cho thuê, thế chấp, tranh chấp quyền sử dụng đất… có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của một bất động sản.
2. Các yếu tố về chính sách của nhà nước:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể:
Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng.

– Các chính sách tác động trực tiếp như:

•  Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
•  Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nàh tại thành phố.
•  Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất..
•  Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
•  Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản

3. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

• Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
• Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
• Hiện trạng vùng lân cận
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng
• Số lượng các lô, thửa đất
• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
• Mức độ lạm phát chung
• Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng..